градостроительный анализ земельных участков

Прежде чем заказывать градостроительный анализ, вам важно понять для каких целей вы планируете выкупать тот или иной участок земли.

Строительство многоквартирного дома, поселка городского типа, складов, завода, глэмпинга, ресторана или паркинга предполагает разные условия и варьирование по возможным ограничениям для их использования.

Анализ выписок из ЕГРН по участку и объектам недвижимости, расположенным на нем.

Анализ градостроительной документации в отношении участка и проверка её соответствия друг другу (непротиворечивость)

На этом этапе анализируется генеральный план, правила землепользования и застройки, проект планировки территорий и проект межевания территорий.

Выявление и анализ установленных в отношении участка ограничений и обременений, влияющих на возможность достижения цели клиента.

Оценка возможности реализации клиентом интересующего его проекта с учетом результатов градостроительного анализа

Заблаговременное выявление ограничений позволяет вам отказаться от нерентабельной идеи. Однако не всегда ограничения или обременения показатель 100% невозможности решения вашего запроса. В моей практике есть случаи, когда этот вопрос решался в интересах клиента.

Определение предельных параметров разрешённого строительства и возможности отклонения от них. Градостроительный анализ позволит произвести предварительный расчет таких параметров, в т. ч. оценить, находится ли участок в зоне КРТ, обеспечен ли он социальной инфраструктурой, парковками и озеленением

Наличие всей необходимой инфраструктуры намного заманчивей для инвесторов и девелоперов, т. к снимается вопрос с её созданием. Однако отсутствие не всегда равно сложности. Выбрав такой участок, например для строительства коттеджного поселка, вы получаете постоянный приток денег от жильцов, для которых вы создадите всю инфраструктуру, встав во главе курирующей организации.

Оценка сроков и необходимых затрат для устранения выявленных ограничений.

Оценка сроков и рисков в приведении градостроительных регламентов к необходимым параметрам, в т. ч. расчет стоимости изменения вида разрешенного использования земельного участка (для Москвы и Московской области).

Нет, данных в ЕГРН недостаточно для принятия решения о выкупе объекта земли, перспективного на первый взгляд.

Для целостной картины мы исследуем не только данные ЕГРН, но и данные всех градостроительных документов. Это генеральный план, правила землепользования застройки, проект планировки территории, проект межевания территории, если они имеются. Кроме этого исследуются картографические данные на предмет наличия ближайшей застройки и ближайших объектов капитального строительства.

Исследуя карты Google, Yandex мы анализируем и оцениваем, какие объекты находятся рядом: реки, озера, моря, объекты повышенной опасности, например, аэропорты, заводы и т. д. Кроме этого исследуются снимки спутников, потому что на картах не всегда все видно.

Мы исследуем эти данные, потому что в настоящий момент они все не находят своего отражения ЕГРН, хотя должны. На текущий момент в России идёт огромная работа на тему включения этих данных в ЕГРН, но мы сталкиваемся с тем, что срок реализации каждый раз пролонгируется на год. Поэтому в ближайшие лет 10−15 точно эти данные не будут отражены в ЕГРН, но я не исключаю, что все возможно.

Для личных целей

В первую очередь, для личных целей Градостроительный анализ нужен, чтобы понять, можно ли его застроить тем объектом, которым вы хотите.
Например, частный дом для жизни не всегда может быть размещен там, где хочет клиент.
Даже если на земельном участке возможна застройка таким объектом, может выяснится, что в том месте, в котором вы хотите его поставить — это сделать нельзя. Потому что он относится к той зоне, в которой этот участок проходит и дом надо будет сдвигать.

Для коммерческих целей

В первую очередь, для коммерческих целей Градостроительный анализ нужен, чтобы понять, можно ли его застроить тем объектом, которым вы хотите.
Например, частный дом для жизни не всегда может быть размещен там, где вы его видите.
Даже если на земельном участке возможна застройка таким объектом, может выяснится, что в том месте, в котором вы хотите его поставить — это сделать нельзя. Потому что он относится к той зоне, в которой этот участок проходит и дом надо будет сдвигать.

Во — вторых, мы сталкиваемся с технико-экономическими параметрами объекта по высотности: как это оптимизировать эти параметры, как их увеличить максимально, как разместить объект по участку так, чтобы это было выгодно.

Во-первых, не всегда факт расположения на соседнем участке какого-то похожего объекта капитального строительства будет означать, что на вашем участке это тоже можно сделать, потому что зонирование не обязательно такое же. Зонирование — это как раз те зоны, которые определяют, что конкретно можно построить на участке. Участок ваших соседей может находится в жилой зоне, а ваш участок находится в промышленной зоне. Это достаточно частая практика и на этом вы можете попасть.

Во-вторых, соседний участок не попадает в какую-то зону, которая ограничивает хозяйственную деятельность на нем, а ваш земельный участок, например располагается ближе к какому-то промышленному объекту или например, к воде и соответственно покрывается этой зоной. Это может быть промышленная или санитарно-защитная зона или от воды водоохранной зоной или прибрежно-защитной полосой. В свою очередь это безусловно накладывает ограничения на ваш земельный участок, поэтому постройка может быть там невозможной или с какими-то определенными требованиями.

В-третьих, вероятно дом, который стоит на соседнем участке просто нелегальный и пока еще никто не принял решение о его сносе и не снес. Но, опять же это вопрос времени.

Я всегда в заключениях пишу о том, что мы не можем исключать наличие ИНЫХ ограничений в отношении исследуемого земельного участка. Это происходит потому что отсутствует систематизация в России зон этих ограничений и мы должны их собирать по частям.
Существует ряд ограничений, которые фактически являются секретными. Это все, что связано с ФСБ. Дополнительно в практике встречается история, когда есть сети связи, принадлежащие Федеральной службе безопасности и Федеральной службе охраны. Естественно в открытых источниках нет информации о том, где они проходят.

При этом от них устанавливается зона, которая запрещает любую застройку для того, чтобы не повредить кабели вышеперечисленных организаций и не препятствовать подаче информации по таким каналам связи.

Такие ограничения, к сожалению, становятся очевидными обычно только тогда, когда их случайно раскопали и к счастью не задели.
Либо, когда задели, то просто становится очевидным, когда на этот объект приезжают владельцы, кому принадлежит эта сеть.

Поэтому здесь, если говорить честно, потенциальный риск того, что все ограничения мы выявить не сможем — он действительно есть. Но через проведение Градостроительного анализа мы можем выявить максимальное количество из того, что мы обнаружим в открытых источниках и тем самым минимизируем ваши риски.

Польза знания о зонах с особыми условиями использования территорий, которые есть на вашем участке, может принести вам финансовую выгоду.

Во-первых, это возможность купить участок дешевле — вы сможете вести обоснованный торг с продавцом вашего участка и снизить цену участка из-за установленных в отношении него зон и иных обнаруженных ограничений.

Во-вторых, если вы заранее знаете о зонах, а значит вы сможете рассчитать и оценить стоимость строительства на таком участке (т.к. некоторые зоны могут привести к удорожанию строительства).

В-третьих, вы сможете оценить сроки строительства и сократить их.
Некоторые зоны увеличивают срок строительства дома или здания на участке, т.к. требуют дополнительных согласований в государственных органах.

Если вы будете знать о зонах, установленных на вашем участке, вы сможете заранее начать процедуру согласований и учесть все требования к строительству, предъявляемые государственными органами.

При проведении Градостроительного анализа я исследую следующие источники:

* Картографическая информация.
* Региональные геоинформационные системы (РГИС)
* Генеральный план
* Правила землепользования застройки
* Проект планировки территории
* Проект межевания территории
* Картографическая информация
* Региональные геоинформационные системы

Также я анализирую документы, представленные доверителем, потому что бывает, что у клиента есть дополнительные документы, из которых тоже можно получить информацию о тех или иных обстоятельства, которые для Градостроительного анализа важны.

Могут анализироваться данные представленные ДГИ (Департамент городского имущества) - изучается возможность оформления земельно-правовых отношений с учетом возможных разночтений с данными технического учета, кадастром и ЕГРН, расчет размера штрафных санкций, проект решения ГЗК (проект протокола). Проводится анализ судопроизводства в отношении объекта.
Из них тоже потенциально может делаться вывод о фактах, которые важны для заключения в Градостроительном анализе.